第三批集中供地：竞拍规则延续，资金门槛和出让条件一定程度放松。

第三批集中供地的出让规则较第二批的变化可以总结为：竞拍规则基本延续，出让门槛和出让条件在底线维持的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。这说明各城尤其是第二批流拍率高的城市，在既定的规则框架和自身承受能力范围内，正在努力优化出让规则，尽量避免大幅流拍。

竞拍规则方面，从目前发布公告的城市来看，第三批集中供地与第二批相比变化不大，仅深圳由竞自持改为竞公共住房面积，合肥竞品质地块增加。

限房价方面部分城市出现放松，包括广州、福州、成都等，广州取消第二批在部分区域试行的限房价政策，福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由 0.1%提高至 0.3%，最高上浮比例由 1.5%提升至 4.5%，成都降低 3 宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平。

同时在保证金比例方面，一半城市有不同程度调低，其中苏州、杭州最为明显。具体而言，苏州取消 50%的比例，将保证金比例统一调为 30%，杭州重启了上限 5000 万的预约申请制度，拍地门槛回到第一批的较低状态，无锡整体水平有所下降，广州、南京整体调整不大，不过取消了较高的保证金比例。

出让条件方面，维持“三限”底线，整体以放松为主基调，但幅度比较克制。首先是限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”得到保留，第二批开拍早的无锡增加了资金来源审查要求，并全面要求二级及以上开发资质；其次在其他出让条件方面，部分城市有实质性放宽。具体而言，广州、苏州、合肥放宽部分土地出让金支付期限，广州、合肥、成都取消或者放松配建或产业引进要求，南京放松参拍资质、合作开发限制。此外，也有一些城市针对性收紧一些规则，例如南京进一步规范配建租赁住房的建设和管理，同一竞买人报名地块数由 13 宗减少 11 宗等。

我们认为，当前在这些放松措施中，放宽土地出让金支付期限对吸引房企参与是更加有效的手段，但是考虑到地方财政需要，地方政府放宽的范围或者程度都会有限。降低配建或产业引进要求也会提升地块本身的盈利预期，不失为避免流拍的有效举措之一。

综合目前出让规则的放宽情况，我们不难发现，第二批集中供地流拍率高的城市放宽幅度更大。广州第二批流拍率高达 52%，此次在多个层面均有放宽，尤其对于回炉地块，出让门槛和条件明显下降，杭州流拍率也不低，因此重启了低门槛的预约申请制度，合肥有近 30%的流拍，此次放松了土地出让金的支付期限，降低配建和产业引进等要求，苏州第二批流拍率近 14%，此次在保证金比例和土地出让金支付方面也做出调整，相比而言，第二批热度仍然较高的深圳，并没有出台放松举措。

第二批流拍率高企的城市扭转流拍势头的意愿更加强烈，因此接下来我们也可以期待同类城市如北京、长沙在出让规则上的更多调整，尤其对于回炉地块，出让规则可能会有明显放宽。

总而言之，我们认为，自然资源部 8 月会议精神奠定了第二批及后续批次集中供地出让规则的基本框架，而在第二批集中供地明显遇冷后，各城尤其第二批流拍率高的城市，正在积极出台政策，避免土地市场持续低迷，例如适当降低保证金比例，放宽土地出让金支付期限，降低配建或产业引进要求等等。我们预计其他城市的出让规则调整也大致在这些范围内，第二批流拍率高企的城市可能会有更大幅度的调整。至于出让规则调整的效果究竟如何，土地市场热度是否会有所回升，我们的观点是出让规则调整只是其中一环，市场热度回升需要多方面因素共同作用，尤其是企业融资环境的改善，同时，在出让规则调整之外，实实在在的地价下调的效果或许更加直接。因此，第三批集中供地的市场表现究竟如何，主要取决于企业的融资环境在多大程度上改善，在此基础上，政府下调地价、放宽出让规则将起到不同程度促进作用。

（文章观点来源：亿翰智库）