房企三季报综述：业绩、现金短期承压，降杠杆成效显著；龙头房企表现优于行业整体。2021 年前三季度房地产板块实现营收1.9 万亿元，同比+22.6%；归母净利润 878 亿元，同比-29.8%。行业盈利能力持续承压，提升成本费用管控能力成重要目标。板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为20.8%、6.5%和4.6%，同比分别下降6.8、4.0 和3.5pct，因此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期，利润空间受挤压。三费用率同比-0.6pct 至9.4%。一方面在毛利率下降背景下，销管费用控制已成为挖掘利润空间的有效途径；另一方面，有息负债规模下降，财务费用率明显下降。在利润率下滑的压力下，行业ROE 同比-2.5pct 至4.6%。行业有息负债同期首现负增长；房企积极降杠杆，整体看两项指标达标。

　　板块有息负债3.5 万亿元，同比-2.8%；剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为71.2%、77.8%和1.12。行业现金普遍承压，随后续开发贷合理需求满足及信贷微调后销售回款改善，房企资金紧张有望缓解。截至9 月末板块货币资金合1.2 万亿元，同比-7.6%，五年内同期首次出现负增长。龙头房企业绩同比-2.1%，归母净利润率为6.3%，剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为71.9%、68.2%和1.74，货币资金同比-6.7%，好于行业整体。

　　投资建议：站在当前时点，我们仍然看好地产板块年末的估值修复行情，主要原因有：1)房地产税发酵对地产股是短空长多，其落地实施中长期是利于房地产行业的良性发展的。2)行业处于政策与基本面的双重底部，近期部分市场持续低迷的城市需求端政策出现了微调，房企10 月的销售降幅已经开始出现收窄。我们认为在行业基本面持续下行的情况下，相关政策托底的预期是有所增强的。3)政府对房地产信贷态度略有转向，房地产信贷投放有望加速，房企融资将从“一刀切”转向合理投放，随着开发贷合理需求满足及销售回款改善，房企资金紧张有望得到缓解，房企违约风险将降低，缓解市场此前的担忧。